부동산 사기 예방! 전세 계약 전 등기부등본 확인 방법과 체크리스트
부동산 계약, 특히 전세계약이나 매매계약을 앞두고 있다면 등기부등본 확인은 필수입니다. 겉으로 멀쩡한 집도 등기부등본을 들여다보면 대출이 과하게 잡혀 있거나, 소유자가 아닌 사람이 계약하려는 경우가 종종 있죠.
이번 글에서는 실제 계약 전 어떤 항목을 반드시 확인해야 하는지, 체크리스트와 함께 자세히 안내해드릴게요. 전세사기나 다운계약 피해 없이 안심하고 거래할 수 있도록 도와드립니다.
📌 등기부등본 확인이 왜 중요한가요?
등기부등본은 소유자, 담보, 권리관계 등 해당 부동산의 모든 법적 상태를 기록한 문서입니다. 계약 전에 반드시 확인해야 할 이유는 다음과 같습니다.
- 현재 실소유자와 계약을 맺는 것인지 확인할 수 있음
- 해당 부동산에 근저당이나 가압류 등 문제가 있는지 확인 가능
- 전세보증금이 위험에 노출되어 있는지 사전에 파악 가능
특히 전세사기의 경우 ‘등기부등본을 제대로 확인하지 않아서’ 문제가 발생하는 경우가 대부분입니다. 몇 가지 항목만 제대로 확인해도 사기를 피할 수 있어요.
📋 전세 계약 전 등기부등본 확인 체크리스트
아래는 전세나 매매 계약을 맺기 전에 꼭 확인해야 할 항목을 체크리스트 표 형식으로 정리한 것입니다. 하나하나 꼼꼼하게 체크해보세요.
| 항목 | 확인 포인트 | 확인 위치 | 주의사항 |
|---|---|---|---|
| 소유자 이름 | 등기부상 소유자와 계약서상의 임대인 이름이 일치하는가? | 갑구 | 임대인이 실제 소유자가 아닌 경우, 계약 무효 가능성 있음 |
| 소유권 변동 이력 | 최근 거래 이력이 지나치게 많지 않은가? | 갑구 | 소유자가 자주 바뀌는 경우 사기 목적일 수 있음 |
| 근저당권 | 설정 금액이 보증금보다 많은가? | 을구 | 보증금이 대출보다 후순위이면 전세금 회수 불가 위험 |
| 전세권 설정 | 내 전세권을 등기부에 등재할 수 있는가? | 을구 | 전세권 설정이 없으면 보증금 반환 요구 시 불리 |
| 가압류 / 가처분 | 법적 분쟁 중인 부동산은 아닌가? | 을구 | 해당 부동산이 경매 진행 중일 가능성 있음 |
| 임대인과의 신분 확인 | 등본 상 주소와 계약 상대방 주소가 같은가? | 계약 시 부속 자료 | 명의 도용/대리 계약에 주의 |
🔍 실제 상황별 등기부등본 확인 팁
① 전세 계약 시
- 소유자가 아닌 사람과 계약하지 마세요. 가족이나 중개사라 해도 반드시 위임장 확인 필요
- 전세보증금보다 근저당이 많으면 피하세요. 경매 시 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.
- 전세권 설정을 요구하세요. 법적으로 보증금을 더 강력하게 보호할 수 있습니다.
② 부동산 매매 시
- 소유권 변동이 많은 물건은 이유를 꼭 확인하세요. 명의신탁 또는 사기 이력일 수 있음
- 잔금일 기준으로 근저당 말소 여부를 계약서에 명시하세요.
- 대출로 구입하는 경우, 은행 감정가보다 등기부가 우선입니다. 서류가 일치해야 합니다.
📝 마무리 요약
- 등기부등본은 계약 전 반드시 확인해야 할 가장 중요한 서류입니다.
- 갑구의 소유자 정보와 을구의 담보 설정 내용을 중점적으로 보세요.
- 체크리스트를 따라가면 전세사기나 다운계약 위험을 줄일 수 있습니다.
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